シェアの形態

 オフィスビル賃貸借におけるシェアの形態は、広い意味でとらえると様々なものがあり、従前から行われているものも多くあります。

 たとえば、以下のようなものが考えられます。
 1 個別の賃借人(個別ブースの賃貸借+設備利用契約)
 2 共同賃借人(複数当事者による賃貸借)
 3 占有補助者(単なる同居者)
 4 転借人(独立した第三者)

 現在、シェアオフィスというと1を指すのが一般的かと思います(それを賃貸借と評価するか無名契約と評価するかは問題ですが)。しかし、2の共同賃借人のケースでは、複数の個人事業主が共同賃借人としてオフィスを賃借しますし、3の占有補助者のケースや4の転借人のケースでは、関連会社を一時的に同居させることもあります。
 問題となる具体的ケースがこれら1ないし4のいずれに該当するかにより、利用者がいかなる保護を受けるか、また、オーナーの権利の強弱が異なってきます。
 また、トラブルの時の対応方法が異なることもあります。たとえば、家賃が支払われない場合、建物を共同占有している他の当事者に請求できるかどうかは重要な問題です。また、建物を占有する一人が不良行為を行った場合、それを理由に賃借部分の契約を全部解除して全員の退去を求めることができるのかも問題です。

 シェアビジネスは、既存の契約形態とは異なっており、従前の法令(たとえば借地借家法や旅館業法など)をそのまま適用することが適切でないケースが多くあります。具体的な紛争が生じるのもこれからですから、裁判例の集積にも時間がかかると思われ、先例に頼ることもかないません。そのため、具体的な紛争に巻き込まれた場合には、法解釈の基本に立ち返り検討することが必要ですし、何より、紛争回避のための予防法務(契約=合意による拘束)が重要になると思われます。

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