先日の大雪の影響で、カーポートに積もった雪の重みでカーポートが崩落し、その下に駐車していた賃借人所有の自動車に被害が出るケースが多発しています。貸し駐車場でこうした事故が起こった場合、賃貸人（地主）は、賃借人に対し、損害賠償責任を負うのでしょうか。

　まず、駐車場の賃貸借契約によってカーポート（屋根）まで含めて貸していたのかを考えてみます。
　駐車場の賃貸借契約は、線で区切られた区画の地面のみを貸しているものであって、カーポートまでは貸していない（借りていない）との見解も考えられます。
　これは一概には言えない難しい問題と考えられます。１台ごとに簡易なカーポートが付いているのであれば、賃貸対象物に含まれると言い得ますが、他方、複数台の駐車場を広くカバーしている大規模なカーポートの場合、個々の賃借人がカーポート（屋根）まで借りていると言うのは無理があるように思われます。
　これは事実関係を精査した上で判断する必要があります。

　カーポート（屋根）までは貸していないというケースでは、カーポートの占有は、所有者である地主にあります。そうしますと、地主としては、第三者である自動車所有者（賃貸対象物ではないため第三者となります）に対し、民法７１７条の土地工作物責任を負い、カーポートの設置または保存の瑕疵について責任を負うことになります。そこで、先日の大雪の際に所有者がカーポートの雪下ろしをしなかったことが、「保存の瑕疵」に該当するかが問題となります。
　一般的に、雪下ろしをしなければ建物等が倒壊することは広く知られていますから、雪下ろしをしなかったことは保存の瑕疵に該当する余地が有ります。
　しかし、一方で、先日の大雪が「不可抗力」であり、免責されないかが問題となります。
　私の住む地域では４０ｃｍ程度でしたから、その程度で不可抗力と言えるかは問題となりますが、地主とすれば、カーポート付駐車場は何箇所も離れたところにあり、交通の便も最悪で、当日の業者の手配がほぼ不可能な状況だったことを考慮すれば、不可抗力と認められる余地はあるかと考えます。山間部に近い場所では、もっと深い雪だったと報道されていますので、そうした地区では不可抗力と言える余地が高まるでしょう。

　次に、カーポートを貸しているケースを考えます。この場合、賃借人は、賃貸人である地主に対し、賃貸人には修繕義務の一環として雪下ろしをする義務があり、その義務違反を主張することが考えられます。この義務が認められるかどうかという問題もありますが、賃貸人としては、上記と同様、不可抗力（無過失）の抗弁を主張することになります。
　なお、賃借人がカーポートを借りている場合には、賃借人には、カーポートの使用や保存について善管注意義務が認められる余地があります。そうすると、雪下ろしをしなかったことが、賃借人の過失にもなりえます。そうすると、最終的には、過失相殺によって、賃貸人と賃借人が応分負担するという結論になります。
　
　賃借人にも雪下ろし義務が認められるとすると、カーポート自体の修繕費についても、賃借人に応分負担を求める余地も生まれます。特に、一戸建ての建物賃貸借において、その敷地内のカーポート付駐車場があるような場合には、賃借人の善管注意義務違反が認められる余地が大きいと思われます。

　なかなか裁判例も見つかりませんが、私なりの見解をまとめてみました。ご参考にしていただければ幸いです。