借地の整理

 地主側、借地人側を問わず、相続等を機に、借地を整理することがあります。近時は、核家族化等を背景に、借地人側が相続した借地を必要としないケースも多く、相続を機に、借地の返還、売却、等価交換が行われます。私どもも、こうした交渉をお引き受けすることが多くあります。

 借地の返還の場合には、建物買取請求がなされますが、この場合、建物が老朽化しており、その価格をどう評価するかが問題となります。こうしたケースでは、建物それ自体の価格を買取価格とするのではなく、借地権価格の10~20%程度を買い取り価格とすることが多くあります。

 借地の期間がまだ長く残っている場合等には、借地権の譲渡も考えられます。この場合、借地権譲渡の承諾料として更地価格の10%程度が支払われることが多いようです。
 等価交換の場合も同様です。借地権を現金化するか、所有権化するかという違いはあるものの、価値を交換するという意味では同じですので、借地権譲渡の場合と同様、借地権割合から、譲渡承諾料と同じく更地価格の10%を引いた割合を、等価交換割合とすることが多くあります。

 もっとも、地域ごとの商慣習等や、個別の事情(たとえば権利金支払いの有無)、土地自体の魅力(収益性や立地)によっても左右されるので、一概には言えないところが、借地借家法制の難しいところです。

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