震災により建物が滅失した場合、賃貸借契約は当然に終了することとなりますが（最高裁昭和42年6月22日判決）、オーナーとテナントとの間にて、そもそも、建物が「滅失」したかどうかが争われることがあります。
つまり、震災により建物が即時に滅失したとなれば、その時点で賃貸借は終了しますが、滅失していないとなると、賃貸借契約は存続し、未払い賃料が積み上がっていくことになります。最終的に、オーナーとテナントとの間において、賃貸借を清算しようとした際、オーナーは、テナントに対し、敷金と未払い賃料を相殺することにより、敷金返還を拒み、一方、テナントは、賃貸借は震災により終了したとして、全額の敷金返還を求めることになるわけです。実際、阪神淡路大震災の際には、敷金・保証金の返還を巡る訴訟が多発したそうです。

大阪高裁平成7年12月20日判決（判例時報1567号104頁）は、震災のあった1月17日に建物が損壊し、同日賃貸借が終了したことを認定し、同日以降未払賃料が発生しないことを認定しました。
さらに、賃借人による動産類の搬出がなされていなかったとしても、建物自体が危険な状態にあり、居住はもちろん、動産類の保管場所としても使用できなかったのだから、明渡義務の不履行責任や、賃料相当損害金の請求もできないとしました。

震災においては、テナントのみならず、オーナーも大きな被害者です。しかも、建物の滅失の場合には、全てのテナントから一斉に敷金返還請求を受けるわけですから、オーナーは、極めて厳しい状況におかれます。
現行法上はこのような対応がやむを得ないとしても、何らかの支援は必要に思われます。