新築建物の瑕疵と損害賠償の範囲

 新築建物を購入した買主が、当該建物に構造耐力条の安全性を欠くなどの瑕疵があると主張して、施工業者等に対し、損害賠償を求めた事案において、最高裁は、平成22年6月17日に判決を出しました(最高裁HP)。
 争点は、不法行為責任があることを前提に、これまでに居住してきた利益や建替えによって耐用年数が伸長した新築建物を取得する利益が、損益対象になるかでした。

 最高裁は、「売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないという利益については、当該買主からの工事施行者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできない」と判示しました。

 その理由について、補足意見は様々な点を指摘していますが、瑕疵の内容を特定するには時間を要すること、賠償を求めても売主等が争って応じない場合も多いこと等を挙げ、損益相殺を認めてしまうと、賠償が遅れれば遅れるほど賠償額が少なくなり、誠意なき売主等を利するという事態を招くと指摘しています。

 この判決が欠陥住宅を建てさせない予防策にもなるとの指摘もあり(朝日新聞2010年6月18日コメント)、消費者保護を重視する社会潮流とも合致した判決です。欠陥住宅が減少することが業界の信用の増進、ひいては、業界の利益にもつながるものと思われ、業界を挙げて取り組むべき課題といえます。

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