賃料増額請求

 近頃、テナントビルのオーナー交代を機に、オーナーからテナントに対して、賃料増額請求がなされたという話(相談)をよく聞きます。いわゆるファンドが、高い利回りを実現するため、賃料が相場より安いビルを購入し、その後各テナントに対し賃料の増額を請求するパターンが多いようです。
 こうした賃料増額請求を受けた場合、そのように対処したらよいでしょうか。

 借地借家法32条(借地の場合は11条)によれば、特約のある場合を除き、建物の賃料が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当になったときは、契約の条件に係わらず、将来に向かって、賃料の増減を請求できると規定しています。
 賃貸借契約は継続的な有償契約であり、建物の使用とそれに対する賃料は均衡されるべきとの考えから、そのバランスが崩れた場合に、将来に向かって賃料を増減するのは、ある意味、合理的であるといえます。
 ただ、近時のファンドによる賃料増額請求は、大幅な増額請求も多いようであり、テナントもこれに応じてしまうと、事業事態の採算性がかなり悪化してしまうという問題もあります。

 増額請求を受けた場合、テナントは、オーナーと話し合いにより、まずは軟着陸を目指すべきです。
 しかし、当事者間で賃料の増額についての話し合いがつかない場合には、最終的には、オーナーから賃料増額請求の裁判を受ける可能性もあります。
 その場合、オーナーとテナントは、それぞれの立場から、自己が主張する賃料額が正当であるとする、不動産賃料に関する鑑定書を提出しあうことになり、最終的には、裁判所が、当事者の主張及び証拠を勘案して、相応の賃料額を認定することになります。

 裁判が確定するまでの間は、テナントは、自ら相当と認める賃料を支払うことで足ります。多くの場合は、契約書記載の賃料額になると思われます。
 オーナーがこれを不服として受け取らない場合には、法務局にて賃料の供託をします(これを怠ると、賃料不払いによる解除事由となりますので、注意が必要です)。
 ただし、裁判において賃料の増額を正当とする裁判が確定した場合において、既に支払った賃料に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による利息を付して支払わなければなりません(借地借家法32条2項)。

 都心においては、賃料はまだまだ下がる気配は少ないようですが、今後、賃料相場が冷え込んだときには、テナントからオーナーに対する賃料減額請求もありえます。
 賃貸借契約が継続的契約であり、ある程度は安定性が求められることからすれば、賃料相場の上昇下降が即座に契約賃料に反映されてしまうのは好ましいことではないとも思われ、今後の裁判動向も気になるところです。

 

投稿日:2008年2月15日 最終更新日:2008年12月11日
カテゴリー:借地・借家

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