今年の年末は大変慌しく、あっという間に年明けになりそうです。

　さて、平成２０年１月１日から、借地借家法の改正法が施行されます。これにより、事業用借地権の存続期間の上限が、現在の「２０年以下」から「５０年未満」に引き上げられます。

　これまでは、事業用借地権は、１０〜２０年の存続期間で設定がなされ、また、一般定期借地権も存続期間が５０年以上とされていたため、２０年〜５０年を存続期間とする定期借地権は設定できないとされていました（ちなみに、一般の借地権は、３０年以上を存続期間とする必要があります）。
　この度の改正により、上記の２０〜５０年間を存続期間とする事業用借地権の設定が認められるようになり、上記の空白期間が解消され、事業者にとって、定期借地権設定の幅が広くなり、また、土地所有者も貸し易くなるため、様々な事業上のニーズに対応できるようになると期待されています。
　また、設定期間が長期化されることにより、事業用定期借地上に、減価償却期間の長い堅固な建物を建築することが可能になり、事業の採算性を向上させるものと期待されています。

　最近、都心のテナントビルにおいて、外資系のファンドがビルを買収した途端、賃借人であるテナントに対し、賃料増額請求を行い、テナントがこれに応じないと、容赦なく賃料増額請求訴訟を裁判所に提訴していることが、話題となっています。

　賃貸人であるファンドは、都心の賃料相場の高騰を背景に、あえて賃料が相場より安く設定されたまま放置されている物件を購入し、賃料増額請求をします。ファンドとすれば、相場より賃料が安いのであれば、それは増額請求の対象となって当然ということになります。
　一方、賃借人であるテナントからすれば、毎月の固定費である賃料の増額は、事業性そのものに大きな影響を及ぼすため、容易には応じられない事情もあります。

　従来、賃貸人と賃借人との関係は、大家と店子の個人的な信頼関係を基礎に成立していました。
　そのため、判例においても、賃貸借契約等の継続的契約関係においては、当事者間の信頼関係が重視され、たとえば、賃借人が賃料の支払いを怠ったとしても、それだけでは賃借人は直ちに賃貸借契約を解除することはできず、解除するためには、当事者間の信頼関係の破壊が必要であるとされてきました。
　また、賃料の増減額においても、当事者間の信頼関係を背景に、経済情勢に機敏に反応することなく、長期的に緩やかな増減を行うのが一般でした。

　しかしながら、今日のように、賃貸人と賃借人の個人的な信頼関係が薄れ、両者の関係が単なる経済的関係（賃貸人は賃料収益を上げ、賃借人は場所利用の対価を取得するという経済的関係）に過ぎないものになってくると、従前の判例のような信頼関係破壊の理論を貫くことが適当でないように思えます。
　賃貸人と賃借人との関係が、前述のファンドとテナントとの関係のように、きわめてドライな、賃料の増額に応じないならば物件からの退去を迫る、というような経済的な関係になってきていることからすれば、今後は、賃貸借関係も、こうした経済的な関係を重視したドライな関係を前提として、判例理論や学説が展開される可能性もあると思われます。
学者の中にも、賃貸借契約が有償契約であることを理由に、信頼関係とは支払能力に関する信頼関係であるとして、同義的な信頼関係を否定する見解もあるようです。
　また、ベテラン弁護士の見解によれば、賃貸人から賃借人に対する借地の明け渡し請求においても、裁判所において明渡しの正当事由が昔に比べ認められやすくなったとの意見もあります。
　借地はあくまで他人物であり、いずれは返却しなければならないものであることを前提に、トラブルを抱えてその土地に居続けるよりは、立ち退き料等一定の金銭を受領して、他に移ったほうが合理的であるとの判断もあるのかもしれません。

　ファンドによる賃料増額請求が、時流の象徴であるのか、時流を変化させるものであるのか、今後の展開が気がかりなところです。

　ここのところ、事業承継の話題が続きましたので、今回は、マンション開発問題に関し、マンション建替え円滑化法（正式にはマンションの建替えの円滑化等に関する法律）について書きたいと思います。

　ご存知のとおり、近時は老朽化したマンションの建替えがさかんになっており、新聞・雑誌等でも取り上げられています。当ブログでも、以前、区分所有法のマンション建替え決議について説明をし、その決議にいたるハードルの高さについて触れました。
　それでは、無事に建替え決議がなされた後、どのようにして円滑に建替え手続きを進めていったらよいのでしょうか。その一つの道標となるのが、マンション建替え円滑化法です。

　マンションを建替える場合には、建替え参加者で組合が成立することになりますが、組合には法人格がないため、工事請負契約等を建替え参加者全員で個別に締結する必要が生じたり、また、建替えに必要な資金の調達も、建替え参加者が個別に行わなければならない等の問題がありました。
　また、専有部分を賃貸している場合には、建替えに伴い賃借人に退去をお願いすることになりますが、その退去をめぐって区分所有者たる賃貸人と賃借人との間でトラブルになることもあります。
　さらに、建替えの場合には旧マンションをいったん取り壊すため、建物に関する権利が消滅してしまうことになり、金融機関が抵当権の抹消になかなか同意してくれない等の問題がありました。
　そこで、こうした問題点を解決するため、平成１４年６月１９日、マンション建替え円滑化法が公布されるに至りました。

　マンション建替え円滑化法では、建替組合に法人格を与えたため、それにより、建替え組合が単独で新築工事請負契約を締結することができるようになりました。
　また、従前の旧マンションに関する抵当権、賃借権等の権利を、権利変換手続により、新マンションに移行することが可能となりました。
　それ以外にも、建替組合自体が建替え事業に参加しないものに対して区分所有権等の売渡請求をなしうる等、マンション建替えを円滑にするための方策が定められています。

　今後はマンション建替え円滑化法を利用した建替えが一層進むと思われ、事例の集積と活用方法のさらなる研究が必要となるでしょう。
　マンション建替え円滑化法の特色、魅力等につきましては、今後も当ブログにて随時書いていきたいと考えています。