下記の要領にて、賃貸借契約におけるテナント破綻等の諸問題についての講演を開催することになりました。ぜひご参加いただきたく、当ブログにてご案内をさせていただきます。
　講演の具体的な内容につきましては、主催者であるファンドソリューションのサイトをご覧いただきたく存じます。

【セミナータイトル】
テナント破綻とファンド破綻
～起こりうる現実的問題点と、対応策の法的注意点～
サブリース会社破綻の場合はどうか？

【開催日時】
平成20年12月９日(火)　午後１時３０分～５時００分
＜開場・午後１時＞

【主催】　株式会社ファンドソリューション
【後援】　財団法人　日本ビルヂング経営センター

【概要】～ファンドソリューションＨＰより～
　今、世界的な規模で不況の嵐が吹き荒れています。もちろん我が国も例外ではなく企業破綻が急増しています。賃借人企業が破綻に至れば（破綻に近い状態であっても）、従前どおり賃貸ビルにテナントとして入居し続けることは困難となります。賃貸人・不動産ファンド破綻の場合も多方面に影響を及ぼします。
　そういう事態になれば、さまざまな形で問題が発生しますが、その際に迅速な対応を執れるか否かにより、最終的に賃貸人に生じる損害額も大きく異なります。未納賃料、敷金・保証金の扱い、夜逃げ同然で退去された場合の原状回復と残置物の処理等にどう対応すべきか？　その法的注意点はどこにあるのか？　サブリース会社破綻の場合においても多くの問題が発生します。さらに、不動産ファンドスキームの中でファンド会社やＡＭ会社が破綻した場合は複雑な問題が発生します。
　賃借人・賃貸人に限らずアセットマネジャー、プロパティマネジャーも、これらのケースそれぞれについて対応策を考えておく必要があります。むろん法的な根拠が必要なことは言うまでもありません。
　そこで本セミナーでは、「テナント破綻」「ファンド破綻」のケースを中心として、「サブリース会社破綻」も含め、これらの現実的問題点と対応策、法的注意点について、具体的事例を踏まえてわかりやすく解説します。

　下記の要領にて、不動産証券化時代におけるプロパティマネイジメントをめぐる法的論点についての講演を開催することになりました。ぜひご参加いただきたく、当ブログにてご案内をさせていただきます。
　講演の具体的な内容につきましては、主催者であるファンドソリューションのサイトをご覧いただきたく存じます。

【開催日時】
平成20年９月10日(水)　午後１時３０分～５時００分
＜開場・午後１時＞

【会場】
プラザエフ・８F・スイセン
千代田区六番町15　TEL.03-3265-8111
（JR四ッ谷駅麹町口すぐ前）

【主催】　株式会社ファンドソリューション
【後援】　財団法人　日本ビルヂング経営センター

【概要】　～ファンドソリューションのサイトより～
　今、不動産業界ではＰＭ（プロパティマネジメント）の重要性がますます高まっています。不動産価格の上昇が以前ほど望めなくなったこともあり、インカムゲインの重要性・不動産収益の最大化が強く求められているからです。そのため、投資家・ビル所有者からＡＭへ、最終的にはＰＭに収益最大化のためのさまざまな要求がなされます。また金融商品取引法によって、ＡＭ等に課された義務がさまざまな形でＰＭへの要請として転嫁されてくる場面が増えてきました。それに応える優秀なＰＭが求められていると言えます。
　ビルの運営管理に関しては以前から、賃料増減額交渉、滞納賃料対策、原状回復、安全管理、敷金・保証金返還請求など多くの法的問題が取り上げられています。これらの問題は従来ほとんどの場合、賃貸人（ビルオーナー）と賃借人（テナント）間の問題として語られてきました。しかし、近年はこうした問題の中でＰＭがどういった役割を持ち、どこでＰＭの法的責任が問われるのかが重要となっています。
　そこで、本セミナーでは、「善管注意義務」をキーワードとして、不動産証券化時代におけるＰＭの役割を再確認したうえで、業務委託契約、安全管理義務、賃料増減額交渉をテーマに、これらに関連する法律問題について、具体的事例を踏まえてわかりやすく解説します。

　先日の日経新聞の朝刊に、マンション管理の全面委託が可能になる旨の記事が掲載されました。

　現在、マンションの標準管理規約では、理事会を中心とした意思決定が推奨されていますが、現実問題としては、マンション住民の管理意識が乏しかったり、住民が高齢化したりで、なかなか管理がうまくいかないことが多いようです。そこで、国土交通省は、理事会による管理を原則としつつも、区分所有者の合意により外部委託も選択できるようにするとのことです。

　もっとも、現在の区分所有法においても、実は、管理者という制度があります（区分所有法２５条以下）。管理者を規約又は集会の決議により選任すれば（同法２５条）、共有部分等の保存行為、集会決議の実行、規約で定めた行為の実行を任せることができます（同法２６条１項）。管理者は、区分所有者である必要はなく、法人でも就任できることから、管理会社等を管理者に選任して、マンション管理を任せることができます。

　しかし、管理者が管理行為（法１８条１項）及び変更行為（法１７条）を行うには、集会の決議が必要とされることから、機動的な管理ができないという欠点もあり、また、部外者である管理者に、管理行為及び変更行為を行う権限を規約等により一任することには危険も伴います。
　そこで、従前どおり、理事会を置きつつ、管理者を置くことも考えられますが、裁判例では、理事長が選任されている場合には、特別の事情がない限り、理事長が管理者であるとされていることから、理事長と管理者との権限関係が問題となりえます。標準管理規約においても、理事長が区分所有法に定める管理者とするという条文が置かれています（標準管理規約３８条２項）。
　そのため、理事会をおきつつ、管理者にマンション管理を任せる場合には、法律や規約を整理する必要があるかもしれません。

　管理組合の理事会については、理事のなり手がいない問題や、理事に対する報酬支払い等、さまざまな問題が生じており、従前、理事会が担ってきたマンション管理の権限を第三者たる管理者にゆだねることには概ね賛成ですが、理事会がなくなり、または、理事会の権限が縮小する中、いかにして、管理者の業務執行を区分所有者が監視をしていくかは重要な課題かと思われます。