東京地裁平成２１年３月１９日判決（判例時報２０７５号１７９頁）は、①定期建物賃貸借契約は、期間満了によって確定的に終了し、賃借人は本来の占有権限を失うとしたうえで、②賃借人に対し終了通知がされてから６か月後までは、明渡しが猶予されるが、このことは、契約終了通知が期間満了前になされたか、期間満了後になされたかで異なるものではない、としました。

　従って、契約終了通知を失念し、期間満了してしまった場合であっても、その満了後に通知をすれば、６か月後には、賃借人に退去してもらえることになります。

　ただ、そうすると問題となるのは、賃貸人が、定期借家契約の終了時期を自由にコントロールすることができるようになってしまうことです。つまり、老朽建物の将来の建て替えのために定期借家にしていたところ、景気が低迷したので、しばらく様子見をし、定期借家をそのまま放置し、それから数年たって賃貸人に都合のよい時期に、賃貸人が賃借人に契約終了通知を出せば、その６か月後には無条件で、賃借人に退去してもらえるという結論になってしまいます。

　判決は、この問題については、「期間満了後、賃貸人から何らの通知ないし異議もないまま、賃借人が建物を長期にわたって使用継続しているような場合には、黙示的に新たな普通建物賃貸借契約が締結されたものと解し、あるいは法の潜脱の趣旨が明らかな場合には、一般条項を適用するなどの方法で、統一的に対応するのが相当」とし、賃貸人による悪用を防止しようとしています。

　黙示的に普通建物賃貸借が成立してしまえば、正当事由がなければ、賃借人に退去してもらうことはできません。
　また、一般条項により賃貸借終了を対抗できないとされた場合、定期借家契約が終了している以上、賃借人の不法占拠の状態が続くことになりますが、その後の賃貸人・賃借人の関係をどのように法的に整理するのかは、今後の課題といえましょう。

　黙示の契約の成否や一般条項の適否は、個別事情により異なるため、一概には言えませんが、実務上の参考にしていただければ幸いです。

　もしこれが認められることになれば、袋地の所有者にも、建物建築の途が開かれることになり、袋地の価値が増大します。
　一方、囲繞地の所有者からしてみれば、囲繞地通行権によって道路とされてしまうと、囲繞地上の建物の建蔽率等にも影響し、既存不適格になる等、著しい不利益を被るおそれもあります。

　最高裁平成11年7月13日判決は、公道に1.45ｍ接する土地の上に建築基準法が施行される前から存在した建築物が取り壊された場合に、その土地の所有者のために、接道要件を満たすべき内容の囲繞地通行権は認められないと判示しました。

　仮に囲繞地が更地である場合を考えると、接道要件を満たすべき内容の囲繞地通行権が認められてしまうと、袋地所有者のために建物敷地を失うことになり、囲繞地所有者が自らの土地に建築できる建物についてかなりの制約（建蔽率や容積率の縮小）を受けることになります。それは、受忍限度を超える制約ではないかと思われ、判決の結論には賛成したいと思います。

オフィスビル賃貸借にも影響
新・原状回復ガイドラインへの対応
～国土交通省住宅局が８月公表の再改訂版、対応の実際～

日時：　平成２３年１１月２１日（月）午後３時００分～午後６時００分
会場：　金融財務研究会本社 グリンヒルビル セミナールーム
　　　　　（東京都中央区日本橋茅場町1-10-8）

　平成23年8月、賃貸住宅の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が再改訂されました。賃貸住宅をめぐっては、消費者の権利意識の高まりにより、敷金・礼金・更新料をめぐる重要判例が相次いで出されています。原状回復ガイドラインは、法的強制力はないものの、こうした権利意識の高まりにより、今後は、裁判における法解釈の基準として証拠採用されていくことも予想され、事実上、原状回復ガイドラインに従って実務が運用されていくことも考えられます。また、原状回復ガイドライン（再改定版）の考え方は、オフィスビル賃貸借にもあてはまります。
　そこで、本セミナーでは、原状回復ガイドライン（再改定版）の考え方や最新事例を解説し、賃貸住宅のみならずオフィスビルにおける原状回復トラブルを回避するための実務対応の在り方を幅広く解説します。

１　「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要
(1) 原状回復の法的根拠と裁判所の考え方
(2) 入居時の問題と捉え直すことの重要性
(3) 賃貸人の負担部分と賃借人の負担部分
(4) 紛争解決の法制度

２　トラブルの未然防止のために
(1) 入居時における契約締結上の注意事項
(2) 入退去時の確認事項
(3) 原状回復の条件提示と精算明細書

３　原状回復をめぐる最新事例解説と動向

４　オフィスビルへの応用
(1) 契約自由の原則（賃貸住宅との違い）
(2) 貸方基準の明確化

５　その他

～質疑応答～

　阪神淡路大震災の際に積み重なった裁判事例を紹介するとともに、震災が発生した場合の建物賃貸借を巡る諸問題についてお話をしました。
　気象庁のＨＰをみると、過去十数年の間にかなりの数の大地震が発生していることが分かります。自らが直接被災することは稀であっても、全国展開する企業にとっては、かなりの確率で震災に遭遇することになります。そうした観点から、震災と建物賃貸借の問題を整理しておこうというのが主眼でした。

　大勢の方に熱心に聞いていただきまして、感謝をしております。受講生の方の今後のお仕事にお役立ていただければ幸いです。

大阪高裁平成7年12月20日判決（判例時報1567号104頁）は、震災のあった1月17日に建物が損壊し、同日賃貸借が終了したことを認定し、同日以降未払賃料が発生しないことを認定しました。
さらに、賃借人による動産類の搬出がなされていなかったとしても、建物自体が危険な状態にあり、居住はもちろん、動産類の保管場所としても使用できなかったのだから、明渡義務の不履行責任や、賃料相当損害金の請求もできないとしました。

震災においては、テナントのみならず、オーナーも大きな被害者です。しかも、建物の滅失の場合には、全てのテナントから一斉に敷金返還請求を受けるわけですから、オーナーは、極めて厳しい状況におかれます。
現行法上はこのような対応がやむを得ないとしても、何らかの支援は必要に思われます。

　さて、法務省のＨＰに「民法（債権関係）の改正に関する中間的な論点整理」（平成２３年４月１２日決定）が掲載されました。賃貸借に関する部分にも多くの頁が割かれており、今後、民法改正にあたっての課題が列挙されており、大変参考になります。
　転貸借についても、多くのコメントが掲載されており、転貸人倒産時における賃貸人の優先的地位等、興味深い議論もあります。個人的には、一時、問題となった転貸人倒産時における転借人の敷金保護の問題も取り上げて欲しいと思っています（まだ読み込んでいないため、どこかに記載がるかもしれませんが）。
　今後の展開も非常に楽しみです。

　こじれてしまった場合には賃料減額訴訟になることもありますが、オーナー側からの相談、テナント側からの相談にかかわらず、お互いに譲歩することを基本的にはおすすめしています。それは、金額的に譲歩するばかりではなく、その他の条件で折り合いをつけることです。たとえば、オーナー側が賃料減額の申し出を受けた場合には、これを受け入れる代わりに、テナントに対し、契約期間の延長と中途解約禁止条項をセットで条件変更する等、お互いにとってメリットになるような和解を目指すことを薦めています。
　日本の訴訟の現状からすれば、訴訟になれば膨大な時間とコストがかかることも多く、早期解決こそが最大のメリットになることもあります。

　一方で、オーナー側は、他のテナントとのバランスを常に考える必要もあります。１件について妥協すれば、なし崩し的に全ての案件について譲歩をせざるを得ない場合もあります。特に、うわさが広まりやすい環境にある場合（複数テナントの入っているビルや、地域で広く賃貸業を営んでいる地主様など）には、慎重に対応する必要があります。

　当事務所では、賃料減額をはじめとする賃貸管理に関するご相談を多く取り扱っておりますので、お気軽にお問い合わせいただければ幸いです。
　

日時：2010年11月2日(火) 　13時30分～16時30分
主催：㈱日本ナレッジセンター

講演趣旨：
建物賃貸借契約においては、オーナー側の意向が強く反映された契約書が作成されることがありますが、裁判では、法令又は公序良俗に反するとしてその効力が否定されるケースが散見されます。また、例えば中途解約、原状回復、違約金等について予め詳細な条項を定めておかなかったために、後にトラブルに発展するケースもあります。ひとたびトラブルが発生すれば、解決のための多大なる時間と係争費用を要します。トラブルを未然に回避するためには、法令や取引慣行に合致するのみならず、裁判例を踏まえた適切な契約を締結することが極めて重要になります。
　そこで、本セミナーでは、社団法人日本ビルヂング協会連合会発行の「オフィスビル標準賃貸借契約書」を使用し、近時多発するトラブルの具体例や近時の重要判例を踏まえながら、建物賃貸借締結時におけるトラブルを未然に回避するための実務上のポイントを分りやすく解説します。

　最高裁は、「売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないという利益については、当該買主からの工事施行者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできない」と判示しました。

　その理由について、補足意見は様々な点を指摘していますが、瑕疵の内容を特定するには時間を要すること、賠償を求めても売主等が争って応じない場合も多いこと等を挙げ、損益相殺を認めてしまうと、賠償が遅れれば遅れるほど賠償額が少なくなり、誠意なき売主等を利するという事態を招くと指摘しています。

　この判決が欠陥住宅を建てさせない予防策にもなるとの指摘もあり（朝日新聞２０１０年６月１８日コメント）、消費者保護を重視する社会潮流とも合致した判決です。欠陥住宅が減少することが業界の信用の増進、ひいては、業界の利益にもつながるものと思われ、業界を挙げて取り組むべき課題といえます。