最高裁は、「売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないという利益については、当該買主からの工事施行者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできない」と判示しました。

　その理由について、補足意見は様々な点を指摘していますが、瑕疵の内容を特定するには時間を要すること、賠償を求めても売主等が争って応じない場合も多いこと等を挙げ、損益相殺を認めてしまうと、賠償が遅れれば遅れるほど賠償額が少なくなり、誠意なき売主等を利するという事態を招くと指摘しています。

　この判決が欠陥住宅を建てさせない予防策にもなるとの指摘もあり（朝日新聞２０１０年６月１８日コメント）、消費者保護を重視する社会潮流とも合致した判決です。欠陥住宅が減少することが業界の信用の増進、ひいては、業界の利益にもつながるものと思われ、業界を挙げて取り組むべき課題といえます。

　民事再生の場合には、最高裁判決（平成２０年１２月１６日判決）が、ファイナンスリースの事例ではありますが、民事再生手続開始申立てがあったときは契約を解除できるとする特約の効力を否定しています。
　下級審においても、秋田地方裁判所平成14年4月4日判決は、賃貸借の事例において、双方未履行の双務契約の履行・解除選択権を定めた民事再生法４９条１項の趣旨を尊重して、こうした特約の効力を否定しています。これは、事業の再生を図るという民事再生法の趣旨・目的に照らしても、判例の結論は支持されるところです。
　
　そして、再生型である会社更生の場合にも、会社更生法６１条の趣旨、事業の更生を図るという会社更生法の趣旨・目的から、同じく、倒産解除特約は違法であるとされています。

　ところが、清算型である破産の場合にも、こうした考え方が妥当するのか、争いのあるところでした。
　この点について、近時、東京地裁平成２１年１月１６日判決（金融商事判例１８９２号５５頁）は、破産の場合にも、倒産解除条項が無効になると判示しました。
　その理由は、賃借人の破産が賃貸借の終了事由とされていた旧民法６２１条が削除された経過、及び、破産法５３条１項により破産管財人に双方未履行の双務契約の履行・解除選択権が与えられている趣旨に反するというものでした。

　倒産解除特約は、こうした最高裁、下級審を含めた判例が存在するにもかかわらず、依然として、賃貸借契約その他の各種契約に挿入され続けています。今後は、こうした判例を踏まえて契約実務を見直す動きがみられる可能性もあり、注目されます。

【長期景気低迷期におけるビル経営関連の諸問題①】
　・「賃料減額請求対応の徹底研究」
　　　引き続くテナントからの賃料減額請求への対応に向けて
　・「賃貸借契約の中途解約に伴う諸問題」
　　　テナントからの賃貸借中途解約にどう対応するか
　　平成22年3月3日（水）開催

【長期景気低迷期におけるビル経営関連の諸問題②】
　・「テナント破綻(破産、民事再生、会社更生)への実務対応」
　　　テナント破綻の場合に起こり得る賃貸借契約上の問題点
　・「テナントの企業再編で起こり得る問題と対応策」
　　　テナントが企業再編を実行した場合にどう対応するか
　　平成22年4月14日（水）開催

　この論文は、更新料特約の効力について異なる結論に至り話題となった２つの大阪高裁判決（平成２１年８月２７日と同年１０月２９日）を踏まえ、今後の賃貸実務への影響を論じたものです。
　是非お読みいただければ幸いです。

主催　　　　日本ナレッジセンター
開催日時　２０１０年１月２０日１３：３０～１６：３０
会場　　　　銀座フェニックスプラザ
講義概要　テナントが破綻した時は、未払い賃料の回収、敷金・保証金の処理、明渡・原状回復の履行等、様々な法律問題が生じますし、テナントが破産・民事再生等の法的整理手続に入った場合には、こうした処理は倒産法の定めに従い厳格に行う必要が生じます。特に、近時は、サブリースや定期借家における破綻など、伝統的な賃貸借契約の破綻とは違った、特別の考慮を要する破たん処理が必要な場合も見受けられます。そこで、本セミナーにおいては、テナント破綻時の賃貸借契約をめぐる法的問題点について、最新判例も踏まえながら、オーナー及びプロパティマネジャーが、いかに円滑かつ適切に処理していくべきか、オーナー側の経済的損失をできる限り回避すべく、その具体的対応策をわかりやすく解説します。

講義項目　１　建物賃貸借契約におけるテナント破綻の概説
　　　　　　　２　賃料不払いへの対応策
　　　　　　　３　賃貸借契約の解除
　　　　　　　４　建物明渡をめぐる法律問題
　　　　　　　５　原状回復をめぐる法律問題
　　　　　　　６　敷金・保証金をめぐる法律問題
　　　　　　　７　サブリース会社の破綻

　判例は、買主が売主に取り纏め依頼書及び買付証明書を交付したこと、その後3ヶ月間に7通の契約書案を交換して交渉を進めていたこと、売買契約上の主たる問題について話し合いがつき最終的に合意すべき契約案がほぼ固まっていたことを挙げる他、さらに、買主の要請または了承のうえ、契約成立に向けての準備行為として、埋設排水管の移設等についての同意書の取り付け、時間貸し駐車場の賃貸借契約の解除・立退き完了を行っていたこと等を挙げています。
　そのうえで、買主に信義則上の義務違反を認め、信頼利益の損害賠償を認めました。

　これに対し、買主は、サブプライムローン問題等による不動産市況の悪化は外部的事情であり、買主の一方的都合によるものではないし、売主においても、こうした外部的事情により契約締結に至らない可能性を予測することは可能であったとして、信義則上の義務違反はないと主張しました。
　しかし、裁判所は、不動産市況の悪化によるリスクは、当事者それぞれの内部事情に過ぎず、誠実に契約の成立に努める義務を免除すべき正当事由にはならないと判示しました。

　契約関係は両当事者の合意によって成立するのが原則ですから、契約締結交渉を破棄しただけで不法行為責任を負うものではありません。しかし、信義則の原則に反し、契約締結交渉を不当に破棄した場合には、損害賠償責任を負うとするのが判例です。
　今回の事例では、詳細な事実認定のうえで、契約内容がほぼ合意に達していたこと、両者の認識の下に契約締結に向けての準備行為が行われていたことを理由に、買主に、信義則上、誠実に契約の成立に努める義務があったとされました。

　また、本判例は、不動産市況の悪化は、当事者それぞれの内部事情に過ぎず、契約交渉破棄の正当事由にはならないとしています。このことは、買主にとって酷のようにも思われます。
　しかし、不動産市況が高騰して売主が交渉を取りやめて別の第三者に高値で売却した場合を考えれば、裁判所の言う当事者それぞれの内部事情という理屈には、合理性も認められると思われます。
　使用の必要性や資金繰り等のいわゆる自己都合の場合のみならず、市況の悪化のような外部的事情であっても、信義則上の義務を免除する理由にはならないと判断されたことは、実務上の参考になると思われます。

　契約締結上の過失の理論については、『債権法改正の基本方針』（民法（債権法）改正検討委員会編、株式会社商事法務）においても、交渉を不当に破棄した者の損害賠償責任、交渉当事者の情報提供義務・説明義務、交渉補助者等の行為と交渉当事者の損害賠償責任として、明文化が検討されています。
　重要なテーマですので、契約担当者は、同理論に対する十分な理解が求められるでしょう。
　

昨日ご質問をいただいたなかで、お答えを保留していた部分について、ご回答致します。

事業用定期借地の場合に、賃料減額請求権を排除できるかという点ですが、借地借家法２３条を見ると、定期借家の場合と異なり、賃料減額請求権の規定の排除を認めていません。
従いまして、事業用定期借地の場合には、原則通り、賃料増額請求権の排除は認められるが、賃料減額請求権の排除は認められないということになります。

その理由については、定期借家の場合には期間が比較的短いため、賃料減額請求を排除しても、借家人を害することは少ないが、定期借地の場合には、相応の契約期間となるため、やはり、賃料減額請求権を排除してしまうと、事情変更に対応できないということだと思われます。

賃料減額に対する対応についてのニーズが高まっていることを実感したセミナーでした。
昨日ご来場いただきました皆様、ありがとうございました。

■賃料減額請求への実務対応
　～テナント対応の具体的解説、最新判例を踏まえて～

■日時：　平成２１年１０月２６日（月）午後１時３０分～午後４時３０分
■会場：　金融財務研究会本社 グリンヒルビル セミナールーム
　　　　　　金融財務研究会

■ご案内
　オフィス空室率の増加や募集賃料の減額が話題となる中、テナントからの賃料減額請求を受けた場合、安易に拒めばテナントの流出につながり、新規募集賃料の下落により大損失を被る可能性があります。一方、安易に賃料減額を受け入れれば収益性が大きく悪化します。このように、ビルオーナー及びプロパティマネジャにとっては、非常に難しい局面を迎えています。賃料減額を拒んだ場合、裁判で勝てるのか？裁判所に持ち込まれた場合の判決はどうなるのか？について予め理解しておくことは、テナントからの賃料減額請求を受けた際の対応を決定するうえで、非常に重要です。
　そこで、本セミナーにおいては、賃料減額請求の基本知識の確認、賃料に関する概念及び論点整理を行うとともに、テナントから賃料減額請求を受けた場合に備え、それに対する法的対応方法、近時の裁判所の賃料減額についての考え方、裁判例における賃料鑑定の傾向について、具体的事例を踏まえながら、実務的な対応策を解説します。

1　賃料減額請求の基本知識の確認
(1) 要件効果
(2) 調停前置主義
(3) 基本判例の知識確認

2　賃料に関する概念整理

3　裁判所が採用する賃料鑑定基準
(1) 不動産鑑定評価基準（国土交通省）の紹介
(2) 裁判所が採用する鑑定基準とその傾向

4 賃料減額請求の事例解説
(1) 鑑定意見に対する争い方
(2) 賃料自動増額特約のある事例
(3) サブリースの事例
(4) オーダーリースの事例　その他

5　ビルオーナーとプロパティマネジャの実務対応
(1) プロパティマネジャの説明責任・善管注意義務
(2) テナントとの交渉時の留意点

　京都地裁における事件は、更新に際し更新料として賃料の２か月分を支払うべき特約について、消費者契約法１０条に反するかが争われました。契約条項が同法違反により無効となるためには、①消費者の権利を制限し又は義務を加重する条項であるかどうか、信義則に反して消費者の利益が一方的に害されるか否かが問題となります。
　そして、同法の規定する要件のうち、②消費者の利益を一方的に害されることになるかについて、判決は、「消費者と事業者との間に情報の質及び量並びに交渉力の格差があることに鑑み、当事者の属性や契約条項の内容、そして、消費者がその条項を理解できるものであったか等種々の事情を総合して判断すべきである」としました（ＮＢＬ同号より）。
　そのうえで、判決は、「本件更新料を賃借人に負担させるには、具体的かつ明確な説明と賃借人の認識、理解が必要であるのに、本件においてはそのような具体的かつ明確な説明がなされた事実は認められないから、本件更新料特約は法１０条に該当し、無効である」としました。

　つまり、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するか否かは、賃借人に対する具体的かつ明確な説明と、賃借人の認識・理解が不可欠であるということになります。逆にいえば、賃借人に対し説明を尽くせば、更新料特約が、直ちに消費者契約法１０条違反になることはないとも言えます。
　賃借人に対し説明すべきその具体的内容については、同紙を見る限り必ずしも明らかではありません。しかし、今後、仲介業者は、更新料特約の持つ意味について詳細に説明をする必要があり、その説明の際の留意点を、仲介業者としては整理しておく必要がありそうです。
　更新料の意義については、契約期間分の賃料の一部の前払いであるという主張も見られます。しかし、この見解に立ってしまうと、更新期間の途中で契約を解約した場合、更新料の清算義務が発生してしまうのではないかという疑問も生じます。
　更新料の意義については、今後、合理的・説得的な説明を求められる時代になったといえます。

　最高裁判決が出るまでは様子見の方が多いと思いますが、仲介業者としては、消費者に対する十分な説明を尽くすことが、オーナーの利益を守ることにつながります。ぜひ実践をしていただきたく思います。