しばらく前のブログにて、区分所有法の解説書改訂版の執筆のお手伝いをしている旨を書かせていただきましたが、ようやく出版の運びとなりました。

　私は、主に、建替え、団地等の改訂作業のお手伝いをしていましたが、街をみると、最近、マンションの建替えが非常に多いように思われます。

　マンションには中小規模なものでも数十人単位の区分所有者が居住しており、建替えに向けて計画を立て、集会決議に向けて区分所有者の意思を統一していくという作業は、なかなか大変な作業となります。
　マンションの建替えには集会の特別決議が必要ですが、その特別決議が可決された場合には、決議に反対した区分所有者は、建替え事業に参加するか、マンションから退去するかの判断をしなければなりません（建替え決議に賛成した区分所有者等には反対者に対する区分所有権の売渡請求が認められているため、反対者がマンションにその後も居住し続けることは困難です）。
　一見すると、反対者にとって酷な制度とも思われますが、一方で、老朽化等の理由により建替えに賛成するものが大多数いるにもかかわらず、若干の反対を理由に建替えができないとすれば、かえって不合理ですし、危険なマンションが存在し続けることは社会的にも好ましくありません。そこで、区分所有法は、建替えについて特別決議を要することとし、両者の調整をしています。

　近時は、マンション内において隣人とのお付き合いが希薄なことも多いですから、こうした建替えの際に利害対立が発生した場合には、法的紛争にまで発展することもあります。
　マンションの建替えの際には、こうした紛争発生の可能性まで視野に入れつつ、円滑・迅速な建替えの実現を計画していく必要がありそうです。

　本日は、これまでの遺言のお話からは離れて、区分所有法のお話です。

　区分所有法関連の本を執筆作業中であることは、以前にも書かせていただきましたが、実際に出版されるのは来年になりそうです（もっとも、今回はあるお方のお手伝い的な執筆であるため、私の名前が表に出ることはなさそうですが）。
　出版するというのは、責任も伴いますし、校正作業等も含めてなかなか大変な作業を伴いますが、その分野については非常に見識も広まります。今後も、こうした機会があれば、積極的に取り組んでいきたいと思います。

　さて、今回は、表題の通り、区分所有法の成立時期について説明します。
　区分所有法は、区分所有権の成立時期について定めていません。建築当初から区分所有建物とすることが前提である場合にはそれほど問題にならないかもしれませんが、従来、通常の建物として取り扱われていた建物を、区分所有の建物として取り扱う必要が生じる場合があります。
　たとえば、相続において、被相続人が１棟のマンションを所有していたが、その相続人らが共有を望まず、かえって、各室を数部屋ずつ区分所有することを望む場合も考えられます。
　マンション全体を相続人全員で共有すると、その変更につき何かと全員の承諾を必要とする（民法251条）など大変不便です。そこで、１棟のマンションを区分所有とした上で、各室を分有することができれば、各相続人は、好きな時期に納得の行く価格でマンション各室を換金でき、現在のように、不動産価格が上昇局面にある状況においては、大変有利であると考えられますし、煩わしい共有関係から逃れることもできます。

　区分所有権は、客観的要件である�構造上の独立性、�利用上の独立性の他、主観的要件として、�区分所有の意思が必要であるとされています。この�区分所有の意思が外部に表示されれば、区分所有権が成立します。
　たとえば、既に表示の登記がなされている建物について建物の区分の登記を申請したり、また、建物の一部を他人に譲渡すれば、区分所有の意思が外部に表示されたといえ、区分所有権が成立するとされています。

　ところで、民法は共有状態の解消のために共有物分割訴訟を認めています。通常、不動産については現物分割が困難な場合が多く、この場合、形式競売により代金を分割する場合も多く見られますが、競売による処分は、一般に売却価格が低額になり、共有者にとってメリットが少ないといわれます。
　しかし、共有建物が区分所有に移行することが可能であれば、共有物分割の訴えにより、当該建物を区分所有建物に移行させ、各室を分有するという現物分割を行うことにより、各共有者は、その持分（各室）を自己の好きな時期に好きな価格で処分することができます。

　このように、建物の区分所有化は、様々な可能性を含んでいるのです。

　すっかり更新がご無沙汰してしまいました。
　７月、８月と急な仕事がいくつか入ったことと、ある程度、生産緑地の問題について整理し終わったことで、しばらく更新をお休みしてしまいました。

　ところで、最近、ある方の執筆協力ということで、区分所有法に関する執筆を行っています。私の担当は、建替え、復旧、団地関係といった区分所有法の後半部分です。
　建替えに関していえば、少々前になりますが、平成１４年に区分所有法が改正され、費用の過分性の要件が撤廃されたことにより、マンションの建替えが容易になりました。
　また、近時、マンション建替えのための解体工事中にアスベストが発見され、高額の対策費用のために予算をオーバーしてしまい、建替え事業がストップしてしまうケースもあるようです。

　今後、こうした区分所有法をはじめとするマンション開発の諸問題についても、書いて行きたいと思っています。
　今後とも、当ブログとのお付き合いの程、宜しくお願い致します。