平成２０年１１月２１日、内閣府、法務省、国土交通省により、表題のアンケート調査結果の発表があり、ウェブ上で公開されています。

　この調査結果をみると、分譲マンションの建替えの際に、いかに管理組合、管理会社、事業者が苦労をしているかがよく分かります。建替えの際に特定の区分所有者が反対した場合の対応、売渡請求の行使、借家人がいる場合の立退方法、立退料の多寡等、非常に参考になるデータかと思います。

　私が個人的に関心があったのは、同アンケートにおいて、今後の立法政策について調査している点です。具体的には、建替え決議の存在だけで借地借家法上の更新拒絶の正当事由が具備されることの是非、建替え決議の存在を要件とする借家権の消滅請求制度の是非等、建替え事業を推進する立場からは高い支持を得ていました。
　もっとも、借家人からすれば、一方的に居住権を失うことになるため、借家人の権利保護との調整が不可欠に思います。

　今後、こうした制度が実現されるのか、気になるところです。

　先日の日経新聞の朝刊に、マンション管理の全面委託が可能になる旨の記事が掲載されました。

　現在、マンションの標準管理規約では、理事会を中心とした意思決定が推奨されていますが、現実問題としては、マンション住民の管理意識が乏しかったり、住民が高齢化したりで、なかなか管理がうまくいかないことが多いようです。そこで、国土交通省は、理事会による管理を原則としつつも、区分所有者の合意により外部委託も選択できるようにするとのことです。

　もっとも、現在の区分所有法においても、実は、管理者という制度があります（区分所有法２５条以下）。管理者を規約又は集会の決議により選任すれば（同法２５条）、共有部分等の保存行為、集会決議の実行、規約で定めた行為の実行を任せることができます（同法２６条１項）。管理者は、区分所有者である必要はなく、法人でも就任できることから、管理会社等を管理者に選任して、マンション管理を任せることができます。

　しかし、管理者が管理行為（法１８条１項）及び変更行為（法１７条）を行うには、集会の決議が必要とされることから、機動的な管理ができないという欠点もあり、また、部外者である管理者に、管理行為及び変更行為を行う権限を規約等により一任することには危険も伴います。
　そこで、従前どおり、理事会を置きつつ、管理者を置くことも考えられますが、裁判例では、理事長が選任されている場合には、特別の事情がない限り、理事長が管理者であるとされていることから、理事長と管理者との権限関係が問題となりえます。標準管理規約においても、理事長が区分所有法に定める管理者とするという条文が置かれています（標準管理規約３８条２項）。
　そのため、理事会をおきつつ、管理者にマンション管理を任せる場合には、法律や規約を整理する必要があるかもしれません。

　管理組合の理事会については、理事のなり手がいない問題や、理事に対する報酬支払い等、さまざまな問題が生じており、従前、理事会が担ってきたマンション管理の権限を第三者たる管理者にゆだねることには概ね賛成ですが、理事会がなくなり、または、理事会の権限が縮小する中、いかにして、管理者の業務執行を区分所有者が監視をしていくかは重要な課題かと思われます。

　今回は、マンション開発に関連して、地主さんがマンションを建てる場合の注意点について書いてみたいと思います。

　地主さんが等価交換方式でマンションを建て、うち数室の区分所有権を取得する場合があります。この場合には、マンション管理規約を設定する際に、予め手を打っておく必要があります。

　一般的にはマンション管理規約を設定する場合には、いわゆる標準管理規約を参考にしながら作成されることが多いと思われます。しかし、標準管理規約をベースとしてそのまま設定してしまうと、後に地主さんにとっては極めて不利な規約となり、後悔することにもなりかねません。

　つまり、地主さんが区分所有権の過半数を取得するケースであれば問題は生じにくいのですが、３分の１程度の区分所有権しか取得しないケースでは、当然のことながら、管理組合の集会において、決議要件である過半数をとることができません。この場合、他の区分所有者に結託されてしまうと、区分所有権の３分の１もの多数を有していながら、集会において自らの意見が全く通らず、また、理事を一人も送り込めないという事態も生じえます。
　そこで、マンション管理規約の原案を作成する際に、たとえば、理事の選任において累積投票制度を導入しておき、地主側の区分所有者が少なくとも１人は理事会に送り込めるようにしておくことが妥当と思われます。

　もっとも、こうした対策を施したとしても、たとえば建替え決議（議決権及び区分所有者の５分の４以上の多数による決議）のように、頭数要件が課せられているものについては、予めの対処は難しいと思われます。前記の等価交換方式の場合、一般には、一人又は若干名の地主さんが多数の区分所有権を取得する場合が多いと思われるからです。

　また、上記のような問題は、住居・店舗併存の複合用途型マンション（いわゆる下駄履きマンション）においても起こりえます。すなわち、同マンションにおいては一般に店舗部分の区分所有権の方が少ないため、管理組合の理事に、店舗部分の代表者を送り込めず、店舗部分の意見が、管理組合の運営において全く反映されないという事態が生じえます。
　そこで、複合用途型マンションにおいては、住居部分と店舗部分の区分所有権の割合に応じて理事を選任するなどの定めを、管理規約に予め設定しておく必要があります。

　いったんマンションが販売された後に、自己に有利なように管理規約を改正することは極めて困難です。従いまして、管理規約の原案作成段階において、予め手を打っておくことが重要であると思われます。