東京地裁平成２１年３月１９日判決（判例時報２０７５号１７９頁）は、①定期建物賃貸借契約は、期間満了によって確定的に終了し、賃借人は本来の占有権限を失うとしたうえで、②賃借人に対し終了通知がされてから６か月後までは、明渡しが猶予されるが、このことは、契約終了通知が期間満了前になされたか、期間満了後になされたかで異なるものではない、としました。

　従って、契約終了通知を失念し、期間満了してしまった場合であっても、その満了後に通知をすれば、６か月後には、賃借人に退去してもらえることになります。

　ただ、そうすると問題となるのは、賃貸人が、定期借家契約の終了時期を自由にコントロールすることができるようになってしまうことです。つまり、老朽建物の将来の建て替えのために定期借家にしていたところ、景気が低迷したので、しばらく様子見をし、定期借家をそのまま放置し、それから数年たって賃貸人に都合のよい時期に、賃貸人が賃借人に契約終了通知を出せば、その６か月後には無条件で、賃借人に退去してもらえるという結論になってしまいます。

　判決は、この問題については、「期間満了後、賃貸人から何らの通知ないし異議もないまま、賃借人が建物を長期にわたって使用継続しているような場合には、黙示的に新たな普通建物賃貸借契約が締結されたものと解し、あるいは法の潜脱の趣旨が明らかな場合には、一般条項を適用するなどの方法で、統一的に対応するのが相当」とし、賃貸人による悪用を防止しようとしています。

　黙示的に普通建物賃貸借が成立してしまえば、正当事由がなければ、賃借人に退去してもらうことはできません。
　また、一般条項により賃貸借終了を対抗できないとされた場合、定期借家契約が終了している以上、賃借人の不法占拠の状態が続くことになりますが、その後の賃貸人・賃借人の関係をどのように法的に整理するのかは、今後の課題といえましょう。

　黙示の契約の成否や一般条項の適否は、個別事情により異なるため、一概には言えませんが、実務上の参考にしていただければ幸いです。

大阪高裁平成7年12月20日判決（判例時報1567号104頁）は、震災のあった1月17日に建物が損壊し、同日賃貸借が終了したことを認定し、同日以降未払賃料が発生しないことを認定しました。
さらに、賃借人による動産類の搬出がなされていなかったとしても、建物自体が危険な状態にあり、居住はもちろん、動産類の保管場所としても使用できなかったのだから、明渡義務の不履行責任や、賃料相当損害金の請求もできないとしました。

震災においては、テナントのみならず、オーナーも大きな被害者です。しかも、建物の滅失の場合には、全てのテナントから一斉に敷金返還請求を受けるわけですから、オーナーは、極めて厳しい状況におかれます。
現行法上はこのような対応がやむを得ないとしても、何らかの支援は必要に思われます。

　さて、法務省のＨＰに「民法（債権関係）の改正に関する中間的な論点整理」（平成２３年４月１２日決定）が掲載されました。賃貸借に関する部分にも多くの頁が割かれており、今後、民法改正にあたっての課題が列挙されており、大変参考になります。
　転貸借についても、多くのコメントが掲載されており、転貸人倒産時における賃貸人の優先的地位等、興味深い議論もあります。個人的には、一時、問題となった転貸人倒産時における転借人の敷金保護の問題も取り上げて欲しいと思っています（まだ読み込んでいないため、どこかに記載がるかもしれませんが）。
　今後の展開も非常に楽しみです。

　こじれてしまった場合には賃料減額訴訟になることもありますが、オーナー側からの相談、テナント側からの相談にかかわらず、お互いに譲歩することを基本的にはおすすめしています。それは、金額的に譲歩するばかりではなく、その他の条件で折り合いをつけることです。たとえば、オーナー側が賃料減額の申し出を受けた場合には、これを受け入れる代わりに、テナントに対し、契約期間の延長と中途解約禁止条項をセットで条件変更する等、お互いにとってメリットになるような和解を目指すことを薦めています。
　日本の訴訟の現状からすれば、訴訟になれば膨大な時間とコストがかかることも多く、早期解決こそが最大のメリットになることもあります。

　一方で、オーナー側は、他のテナントとのバランスを常に考える必要もあります。１件について妥協すれば、なし崩し的に全ての案件について譲歩をせざるを得ない場合もあります。特に、うわさが広まりやすい環境にある場合（複数テナントの入っているビルや、地域で広く賃貸業を営んでいる地主様など）には、慎重に対応する必要があります。

　当事務所では、賃料減額をはじめとする賃貸管理に関するご相談を多く取り扱っておりますので、お気軽にお問い合わせいただければ幸いです。
　

昨日ご質問をいただいたなかで、お答えを保留していた部分について、ご回答致します。

事業用定期借地の場合に、賃料減額請求権を排除できるかという点ですが、借地借家法２３条を見ると、定期借家の場合と異なり、賃料減額請求権の規定の排除を認めていません。
従いまして、事業用定期借地の場合には、原則通り、賃料増額請求権の排除は認められるが、賃料減額請求権の排除は認められないということになります。

その理由については、定期借家の場合には期間が比較的短いため、賃料減額請求を排除しても、借家人を害することは少ないが、定期借地の場合には、相応の契約期間となるため、やはり、賃料減額請求権を排除してしまうと、事情変更に対応できないということだと思われます。

賃料減額に対する対応についてのニーズが高まっていることを実感したセミナーでした。
昨日ご来場いただきました皆様、ありがとうございました。

　京都地裁における事件は、更新に際し更新料として賃料の２か月分を支払うべき特約について、消費者契約法１０条に反するかが争われました。契約条項が同法違反により無効となるためには、①消費者の権利を制限し又は義務を加重する条項であるかどうか、信義則に反して消費者の利益が一方的に害されるか否かが問題となります。
　そして、同法の規定する要件のうち、②消費者の利益を一方的に害されることになるかについて、判決は、「消費者と事業者との間に情報の質及び量並びに交渉力の格差があることに鑑み、当事者の属性や契約条項の内容、そして、消費者がその条項を理解できるものであったか等種々の事情を総合して判断すべきである」としました（ＮＢＬ同号より）。
　そのうえで、判決は、「本件更新料を賃借人に負担させるには、具体的かつ明確な説明と賃借人の認識、理解が必要であるのに、本件においてはそのような具体的かつ明確な説明がなされた事実は認められないから、本件更新料特約は法１０条に該当し、無効である」としました。

　つまり、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するか否かは、賃借人に対する具体的かつ明確な説明と、賃借人の認識・理解が不可欠であるということになります。逆にいえば、賃借人に対し説明を尽くせば、更新料特約が、直ちに消費者契約法１０条違反になることはないとも言えます。
　賃借人に対し説明すべきその具体的内容については、同紙を見る限り必ずしも明らかではありません。しかし、今後、仲介業者は、更新料特約の持つ意味について詳細に説明をする必要があり、その説明の際の留意点を、仲介業者としては整理しておく必要がありそうです。
　更新料の意義については、契約期間分の賃料の一部の前払いであるという主張も見られます。しかし、この見解に立ってしまうと、更新期間の途中で契約を解約した場合、更新料の清算義務が発生してしまうのではないかという疑問も生じます。
　更新料の意義については、今後、合理的・説得的な説明を求められる時代になったといえます。

　最高裁判決が出るまでは様子見の方が多いと思いますが、仲介業者としては、消費者に対する十分な説明を尽くすことが、オーナーの利益を守ることにつながります。ぜひ実践をしていただきたく思います。

　サブリースにおける破綻事例におきましては、オーナー破綻の場合にオーナーとサブリース会社との賃貸借が新オーナーに承継されるのか、また、その場合に、サブリース会社とエンドテナントとの転貸借契約はどうなるのか等のご質問をいただきました。

　また、定期借家契約におけるフリーレントと違約金条項との関係については、最新判例をご紹介したこともあり、それに関連する興味深いご質問もいただきました。
　たとえば、定期借家においてフリーレントがなされる場合には、中途解除の際にはフリーレント期間分の賃料相当額を支払うとの約定が定められることが多いと思います。
　この違約金条項が定められた事例において、テナントが破産し、破産管財人が定期借家契約を中途解除（破産法５３条）した場合、違約金が破産債権になるのか、または、財団債権になるのかという問題があります。
　フリーレント期間も賃料債権は発生しており、中途解除が停止条件であると考えれば、破産手続開始決定前の債権として、破産債権になると考えられます。一方、フリーレント期間の賃料相当額の違約金が、中途解除によってはじめて発生すると考えれば、破産手続開始後に発生した債権として、財団債権になると考えられます。
　オーナーやプロパティマネジャーとしては、後者の見解をとるべきですが、そもそも、条文が後者のように読み込める条文かどうか、よく確認をしておく必要があると思われます。

　他にも、賃貸借当事者の破綻につきましては、様々な問題提起がなされまして、ご来場の皆様の高い関心が伺えました。主催者と相談しながら、こうしたプロパティマネイジメントの分野について、セミナーを開催していきたいと思いますので、今後ともよろしくお願いいたします。

　借地借家法３２条（借地の場合は１１条）によれば、特約のある場合を除き、建物の賃料が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当になったときは、契約の条件に係わらず、将来に向かって、賃料の増減を請求できると規定しています。
　賃貸借契約は継続的な有償契約であり、建物の使用とそれに対する賃料は均衡されるべきとの考えから、そのバランスが崩れた場合に、将来に向かって賃料を増減するのは、ある意味、合理的であるといえます。
　ただ、近時のファンドによる賃料増額請求は、大幅な増額請求も多いようであり、テナントもこれに応じてしまうと、事業事態の採算性がかなり悪化してしまうという問題もあります。

　増額請求を受けた場合、テナントは、オーナーと話し合いにより、まずは軟着陸を目指すべきです。
　しかし、当事者間で賃料の増額についての話し合いがつかない場合には、最終的には、オーナーから賃料増額請求の裁判を受ける可能性もあります。
　その場合、オーナーとテナントは、それぞれの立場から、自己が主張する賃料額が正当であるとする、不動産賃料に関する鑑定書を提出しあうことになり、最終的には、裁判所が、当事者の主張及び証拠を勘案して、相応の賃料額を認定することになります。

　裁判が確定するまでの間は、テナントは、自ら相当と認める賃料を支払うことで足ります。多くの場合は、契約書記載の賃料額になると思われます。
　オーナーがこれを不服として受け取らない場合には、法務局にて賃料の供託をします（これを怠ると、賃料不払いによる解除事由となりますので、注意が必要です）。
　ただし、裁判において賃料の増額を正当とする裁判が確定した場合において、既に支払った賃料に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による利息を付して支払わなければなりません（借地借家法３２条２項）。

　都心においては、賃料はまだまだ下がる気配は少ないようですが、今後、賃料相場が冷え込んだときには、テナントからオーナーに対する賃料減額請求もありえます。
　賃貸借契約が継続的契約であり、ある程度は安定性が求められることからすれば、賃料相場の上昇下降が即座に契約賃料に反映されてしまうのは好ましいことではないとも思われ、今後の裁判動向も気になるところです。

　両者の違いについては、一般定期借地権では書面による契約でよいところ、事業用借地権では公正証書によらなければならない等、様々な違いはありますが、一番大きな違いは、契約の目的の違いにあると思われます。
　すなわち、一般定期借地権の場合には、建物所有の目的であればよいですが（借地借家法１条）、事業用借地権の場合には、専ら事業のように供する建物の所有を目的としなければならず、さらに、居住の用に供するものについては明確に排除されています（借地借家法２４条１項）。
　従って、事業者が、テナントビル等を建てる場合には事業用借地権を設定できますが、マンション等を建てて賃貸する目的の場合には、事業用借地権の設定は出来ません。その理由は、居住用の建物の場合には、居住者の居住権の保護を図る必要があり、あまりに短期間の賃貸期間の設定を認めるべきではないからだと思われます。

　事業用借地権の設定期間の改正により、事業者にとっても、地主にとっても、借地権設定の幅は広がりましたが、定期借地権を基礎としたマンション開発等は、従前どおり、一般定期借地権によらなければならないことには、留意が必要でしょう。

　さて、平成２０年１月１日から、借地借家法の改正法が施行されます。これにより、事業用借地権の存続期間の上限が、現在の「２０年以下」から「５０年未満」に引き上げられます。

　これまでは、事業用借地権は、１０〜２０年の存続期間で設定がなされ、また、一般定期借地権も存続期間が５０年以上とされていたため、２０年〜５０年を存続期間とする定期借地権は設定できないとされていました（ちなみに、一般の借地権は、３０年以上を存続期間とする必要があります）。
　この度の改正により、上記の２０〜５０年間を存続期間とする事業用借地権の設定が認められるようになり、上記の空白期間が解消され、事業者にとって、定期借地権設定の幅が広くなり、また、土地所有者も貸し易くなるため、様々な事業上のニーズに対応できるようになると期待されています。
　また、設定期間が長期化されることにより、事業用定期借地上に、減価償却期間の長い堅固な建物を建築することが可能になり、事業の採算性を向上させるものと期待されています。