オフィスビル賃貸借にも影響
新・原状回復ガイドラインへの対応
～国土交通省住宅局が８月公表の再改訂版、対応の実際～

日時：　平成２３年１１月２１日（月）午後３時００分～午後６時００分
会場：　金融財務研究会本社 グリンヒルビル セミナールーム
　　　　　（東京都中央区日本橋茅場町1-10-8）

　平成23年8月、賃貸住宅の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が再改訂されました。賃貸住宅をめぐっては、消費者の権利意識の高まりにより、敷金・礼金・更新料をめぐる重要判例が相次いで出されています。原状回復ガイドラインは、法的強制力はないものの、こうした権利意識の高まりにより、今後は、裁判における法解釈の基準として証拠採用されていくことも予想され、事実上、原状回復ガイドラインに従って実務が運用されていくことも考えられます。また、原状回復ガイドライン（再改定版）の考え方は、オフィスビル賃貸借にもあてはまります。
　そこで、本セミナーでは、原状回復ガイドライン（再改定版）の考え方や最新事例を解説し、賃貸住宅のみならずオフィスビルにおける原状回復トラブルを回避するための実務対応の在り方を幅広く解説します。

１　「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要
(1) 原状回復の法的根拠と裁判所の考え方
(2) 入居時の問題と捉え直すことの重要性
(3) 賃貸人の負担部分と賃借人の負担部分
(4) 紛争解決の法制度

２　トラブルの未然防止のために
(1) 入居時における契約締結上の注意事項
(2) 入退去時の確認事項
(3) 原状回復の条件提示と精算明細書

３　原状回復をめぐる最新事例解説と動向

４　オフィスビルへの応用
(1) 契約自由の原則（賃貸住宅との違い）
(2) 貸方基準の明確化

５　その他

～質疑応答～

　阪神淡路大震災の際に積み重なった裁判事例を紹介するとともに、震災が発生した場合の建物賃貸借を巡る諸問題についてお話をしました。
　気象庁のＨＰをみると、過去十数年の間にかなりの数の大地震が発生していることが分かります。自らが直接被災することは稀であっても、全国展開する企業にとっては、かなりの確率で震災に遭遇することになります。そうした観点から、震災と建物賃貸借の問題を整理しておこうというのが主眼でした。

　大勢の方に熱心に聞いていただきまして、感謝をしております。受講生の方の今後のお仕事にお役立ていただければ幸いです。

日時：2010年11月2日(火) 　13時30分～16時30分
主催：㈱日本ナレッジセンター

講演趣旨：
建物賃貸借契約においては、オーナー側の意向が強く反映された契約書が作成されることがありますが、裁判では、法令又は公序良俗に反するとしてその効力が否定されるケースが散見されます。また、例えば中途解約、原状回復、違約金等について予め詳細な条項を定めておかなかったために、後にトラブルに発展するケースもあります。ひとたびトラブルが発生すれば、解決のための多大なる時間と係争費用を要します。トラブルを未然に回避するためには、法令や取引慣行に合致するのみならず、裁判例を踏まえた適切な契約を締結することが極めて重要になります。
　そこで、本セミナーでは、社団法人日本ビルヂング協会連合会発行の「オフィスビル標準賃貸借契約書」を使用し、近時多発するトラブルの具体例や近時の重要判例を踏まえながら、建物賃貸借締結時におけるトラブルを未然に回避するための実務上のポイントを分りやすく解説します。

【長期景気低迷期におけるビル経営関連の諸問題①】
　・「賃料減額請求対応の徹底研究」
　　　引き続くテナントからの賃料減額請求への対応に向けて
　・「賃貸借契約の中途解約に伴う諸問題」
　　　テナントからの賃貸借中途解約にどう対応するか
　　平成22年3月3日（水）開催

【長期景気低迷期におけるビル経営関連の諸問題②】
　・「テナント破綻(破産、民事再生、会社更生)への実務対応」
　　　テナント破綻の場合に起こり得る賃貸借契約上の問題点
　・「テナントの企業再編で起こり得る問題と対応策」
　　　テナントが企業再編を実行した場合にどう対応するか
　　平成22年4月14日（水）開催

　この論文は、更新料特約の効力について異なる結論に至り話題となった２つの大阪高裁判決（平成２１年８月２７日と同年１０月２９日）を踏まえ、今後の賃貸実務への影響を論じたものです。
　是非お読みいただければ幸いです。

主催　　　　日本ナレッジセンター
開催日時　２０１０年１月２０日１３：３０～１６：３０
会場　　　　銀座フェニックスプラザ
講義概要　テナントが破綻した時は、未払い賃料の回収、敷金・保証金の処理、明渡・原状回復の履行等、様々な法律問題が生じますし、テナントが破産・民事再生等の法的整理手続に入った場合には、こうした処理は倒産法の定めに従い厳格に行う必要が生じます。特に、近時は、サブリースや定期借家における破綻など、伝統的な賃貸借契約の破綻とは違った、特別の考慮を要する破たん処理が必要な場合も見受けられます。そこで、本セミナーにおいては、テナント破綻時の賃貸借契約をめぐる法的問題点について、最新判例も踏まえながら、オーナー及びプロパティマネジャーが、いかに円滑かつ適切に処理していくべきか、オーナー側の経済的損失をできる限り回避すべく、その具体的対応策をわかりやすく解説します。

講義項目　１　建物賃貸借契約におけるテナント破綻の概説
　　　　　　　２　賃料不払いへの対応策
　　　　　　　３　賃貸借契約の解除
　　　　　　　４　建物明渡をめぐる法律問題
　　　　　　　５　原状回復をめぐる法律問題
　　　　　　　６　敷金・保証金をめぐる法律問題
　　　　　　　７　サブリース会社の破綻

■賃料減額請求への実務対応
　～テナント対応の具体的解説、最新判例を踏まえて～

■日時：　平成２１年１０月２６日（月）午後１時３０分～午後４時３０分
■会場：　金融財務研究会本社 グリンヒルビル セミナールーム
　　　　　　金融財務研究会

■ご案内
　オフィス空室率の増加や募集賃料の減額が話題となる中、テナントからの賃料減額請求を受けた場合、安易に拒めばテナントの流出につながり、新規募集賃料の下落により大損失を被る可能性があります。一方、安易に賃料減額を受け入れれば収益性が大きく悪化します。このように、ビルオーナー及びプロパティマネジャにとっては、非常に難しい局面を迎えています。賃料減額を拒んだ場合、裁判で勝てるのか？裁判所に持ち込まれた場合の判決はどうなるのか？について予め理解しておくことは、テナントからの賃料減額請求を受けた際の対応を決定するうえで、非常に重要です。
　そこで、本セミナーにおいては、賃料減額請求の基本知識の確認、賃料に関する概念及び論点整理を行うとともに、テナントから賃料減額請求を受けた場合に備え、それに対する法的対応方法、近時の裁判所の賃料減額についての考え方、裁判例における賃料鑑定の傾向について、具体的事例を踏まえながら、実務的な対応策を解説します。

1　賃料減額請求の基本知識の確認
(1) 要件効果
(2) 調停前置主義
(3) 基本判例の知識確認

2　賃料に関する概念整理

3　裁判所が採用する賃料鑑定基準
(1) 不動産鑑定評価基準（国土交通省）の紹介
(2) 裁判所が採用する鑑定基準とその傾向

4 賃料減額請求の事例解説
(1) 鑑定意見に対する争い方
(2) 賃料自動増額特約のある事例
(3) サブリースの事例
(4) オーダーリースの事例　その他

5　ビルオーナーとプロパティマネジャの実務対応
(1) プロパティマネジャの説明責任・善管注意義務
(2) テナントとの交渉時の留意点

■《緊急事態対応セミナー》
　「テナント破綻への現実的対応策・徹底研究」

【日時・会場】
　平成21年4月23日（木）　主婦会館・プラザエフ（JR四ッ谷駅前）
【概要】
　今、企業破綻が急増しています。賃借人企業が破綻に至れば、従前どおり賃貸ビルにテナントとして入居し続けることは困難となります。サブリース会社破綻の場合も多方面に影響を及ぼします。
　そういう事態になれば、 迅速な対応を執る必要があることは言うまでもありません。サブリース会社破綻の場合においても多くの問題が発生します。これらのケースそれぞれについて対応策を考えておく必要があります。むろん法的な根拠が必要なことは言うまでもありません。
　そこで本セミナーでは、「テナント破綻」のケースを徹底分析し、ビルオーナー、ＰＭ会社が直面する現実的問題点と対応策、法的注意点について、定期借家の事例やサブリースの事例をも踏まえつつ、具体的にわかりやすく解説します。

テーマ：賃料減額判例の徹底研究
～迫り来るテナントからの賃料減額請求への対応に向けて～
◆受け入れるべきか、どこまでか、拒否できるのか
◆ビルオーナー・プロパティマネージャーの必須知識

【開催日時】　平成21年2月16日(月)　午後１時３０分～５時００分
【主催】　株式会社　ファンドソリューション
【後援】　財団法人　日本ビルヂング経営センター

【概要】
　未曾有の景気低迷がオフィス賃料を直撃しています。実際、2008年末の調査では東京都区部で５．４％という大幅な下落がみられました（(財)不動産研究所調査）。この賃料下落傾向は拡大の傾向を見せており、2009年初頭からさらに本格化する見通しです。また、別な側面からみれば、賃料下落局面の中でテナントの引き抜きがさらに増大することが予想されます。
　テナントからの賃料減額請求をめぐっては、当然のことながらオーナーサイドとテナントサイドの利害が鋭く対立するため、多くの裁判例が存在します。ビルオーナーはもちろん、賃料改定交渉の矢面に立つプロパティマネージャーは、こうした賃料減額請求をめぐる裁判例を十分に理解した上で、テナントの賃料減額請求に対応することが必要不可欠です。さらに、プロパティマネージャーは、単なるビル管理業とは異なり、マネージャーとして賃料改定交渉においてオーナーやアセットマネージャーに対し一定の提案をすることが求められ、その際には説明責任も果たさなくてはなりません。そのためにも、賃料をめぐる裁判例の知識は必須となります。
　そこで、本セミナーでは、オフィスビルに限らず商業施設も含めて賃料減額に関する裁判例を徹底的に分析していただき、実務に活かすための判例の知識と動向をわかりやすく解説します。