新築建物を購入した買主が、当該建物に構造耐力条の安全性を欠くなどの瑕疵があると主張して、施工業者等に対し、損害賠償を求めた事案において、最高裁は、平成２２年６月１７日に判決を出しました（最高裁ＨＰ）。
　争点は、不法行為責任があることを前提に、これまでに居住してきた利益や建替えによって耐用年数が伸長した新築建物を取得する利益が、損益対象になるかでした。

　最高裁は、「売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないという利益については、当該買主からの工事施行者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできない」と判示しました。

　その理由について、補足意見は様々な点を指摘していますが、瑕疵の内容を特定するには時間を要すること、賠償を求めても売主等が争って応じない場合も多いこと等を挙げ、損益相殺を認めてしまうと、賠償が遅れれば遅れるほど賠償額が少なくなり、誠意なき売主等を利するという事態を招くと指摘しています。

　この判決が欠陥住宅を建てさせない予防策にもなるとの指摘もあり（朝日新聞２０１０年６月１８日コメント）、消費者保護を重視する社会潮流とも合致した判決です。欠陥住宅が減少することが業界の信用の増進、ひいては、業界の利益にもつながるものと思われ、業界を挙げて取り組むべき課題といえます。

　平成２２年６月１日、最高裁は、土地の売買契約締結当時には法規制されていなかった物質が、後に有害物質に指定された場合において、それが「瑕疵」に該当するかについて判決を出しました。
　
　この件に関し、週刊住宅平成２２年６月７日号に私のコメントが掲載されましたので、ご報告申し上げます。ぜひ、ご覧いただければ幸いです。

　テナントが倒産（破産、民事再生、会社更生）した場合、オーナーが賃貸借契約を直ちに解除できるとする条項が入っていることが多くあります。この倒産解除特約の適法性は、以前から争点となってきました。

　民事再生の場合には、最高裁判決（平成２０年１２月１６日判決）が、ファイナンスリースの事例ではありますが、民事再生手続開始申立てがあったときは契約を解除できるとする特約の効力を否定しています。
　下級審においても、秋田地方裁判所平成14年4月4日判決は、賃貸借の事例において、双方未履行の双務契約の履行・解除選択権を定めた民事再生法４９条１項の趣旨を尊重して、こうした特約の効力を否定しています。これは、事業の再生を図るという民事再生法の趣旨・目的に照らしても、判例の結論は支持されるところです。
　
　そして、再生型である会社更生の場合にも、会社更生法６１条の趣旨、事業の更生を図るという会社更生法の趣旨・目的から、同じく、倒産解除特約は違法であるとされています。

　ところが、清算型である破産の場合にも、こうした考え方が妥当するのか、争いのあるところでした。
　この点について、近時、東京地裁平成２１年１月１６日判決（金融商事判例１８９２号５５頁）は、破産の場合にも、倒産解除条項が無効になると判示しました。
　その理由は、賃借人の破産が賃貸借の終了事由とされていた旧民法６２１条が削除された経過、及び、破産法５３条１項により破産管財人に双方未履行の双務契約の履行・解除選択権が与えられている趣旨に反するというものでした。

　倒産解除特約は、こうした最高裁、下級審を含めた判例が存在するにもかかわらず、依然として、賃貸借契約その他の各種契約に挿入され続けています。今後は、こうした判例を踏まえて契約実務を見直す動きがみられる可能性もあり、注目されます。