他の土地に囲まれて公道に通じない土地（袋地）の所有者は、公道に至るまで、その土地を囲んでいる他の土地（囲繞地）を通行することができます。これがいわゆる囲繞地通行権と呼ばれている権利です（民法210条1項）。
　袋地は、公道に通じていないがために、近隣相場に比較して価値が大幅に低くなってしまいます。建築基準法上の接道義務を満たさないため、そのままでは建物の建築もできないという問題もあります。
　そこで、袋地の所有者が、建築基準法上の接道義務を満たすために、囲繞地通行権を主張し、これを建築確認の際に「道路」であると主張できるのかが問題となります。

　もしこれが認められることになれば、袋地の所有者にも、建物建築の途が開かれることになり、袋地の価値が増大します。
　一方、囲繞地の所有者からしてみれば、囲繞地通行権によって道路とされてしまうと、囲繞地上の建物の建蔽率等にも影響し、既存不適格になる等、著しい不利益を被るおそれもあります。

　最高裁平成11年7月13日判決は、公道に1.45ｍ接する土地の上に建築基準法が施行される前から存在した建築物が取り壊された場合に、その土地の所有者のために、接道要件を満たすべき内容の囲繞地通行権は認められないと判示しました。

　仮に囲繞地が更地である場合を考えると、接道要件を満たすべき内容の囲繞地通行権が認められてしまうと、袋地所有者のために建物敷地を失うことになり、囲繞地所有者が自らの土地に建築できる建物についてかなりの制約（建蔽率や容積率の縮小）を受けることになります。それは、受忍限度を超える制約ではないかと思われ、判決の結論には賛成したいと思います。

以下の内容にて、セミナーを開催させていただくことになりました。ぜひご参加ください。

オフィスビル賃貸借にも影響
新・原状回復ガイドラインへの対応
～国土交通省住宅局が８月公表の再改訂版、対応の実際～

日時：　平成２３年１１月２１日（月）午後３時００分～午後６時００分
会場：　金融財務研究会本社 グリンヒルビル セミナールーム
　　　　　（東京都中央区日本橋茅場町1-10-8）

　平成23年8月、賃貸住宅の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が再改訂されました。賃貸住宅をめぐっては、消費者の権利意識の高まりにより、敷金・礼金・更新料をめぐる重要判例が相次いで出されています。原状回復ガイドラインは、法的強制力はないものの、こうした権利意識の高まりにより、今後は、裁判における法解釈の基準として証拠採用されていくことも予想され、事実上、原状回復ガイドラインに従って実務が運用されていくことも考えられます。また、原状回復ガイドライン（再改定版）の考え方は、オフィスビル賃貸借にもあてはまります。
　そこで、本セミナーでは、原状回復ガイドライン（再改定版）の考え方や最新事例を解説し、賃貸住宅のみならずオフィスビルにおける原状回復トラブルを回避するための実務対応の在り方を幅広く解説します。

１　「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要
(1) 原状回復の法的根拠と裁判所の考え方
(2) 入居時の問題と捉え直すことの重要性
(3) 賃貸人の負担部分と賃借人の負担部分
(4) 紛争解決の法制度

２　トラブルの未然防止のために
(1) 入居時における契約締結上の注意事項
(2) 入退去時の確認事項
(3) 原状回復の条件提示と精算明細書

３　原状回復をめぐる最新事例解説と動向

４　オフィスビルへの応用
(1) 契約自由の原則（賃貸住宅との違い）
(2) 貸方基準の明確化

５　その他

～質疑応答～

　２０１１年９月９日に、財団法人日本ビルヂング経営センターの平成２３年度「ビル経営管理講座」にて、震災対応と建物賃貸借をテーマとするお話をしてきました。

　阪神淡路大震災の際に積み重なった裁判事例を紹介するとともに、震災が発生した場合の建物賃貸借を巡る諸問題についてお話をしました。
　気象庁のＨＰをみると、過去十数年の間にかなりの数の大地震が発生していることが分かります。自らが直接被災することは稀であっても、全国展開する企業にとっては、かなりの確率で震災に遭遇することになります。そうした観点から、震災と建物賃貸借の問題を整理しておこうというのが主眼でした。

　大勢の方に熱心に聞いていただきまして、感謝をしております。受講生の方の今後のお仕事にお役立ていただければ幸いです。