定期借家においては、期間満了の１年前から６か月前までの間に、期間満了により賃貸借契約が終了する旨を通知（契約終了通知）しなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができません（借地借家法３８条４項）。
　もし、この通知を失念してしまい、この通知期間や賃貸借終了日を過ぎてから、通知を出した場合、その６か月経過後に、賃借人に賃貸借契約終了を対抗できるのでしょうか。

　東京地裁平成２１年３月１９日判決（判例時報２０７５号１７９頁）は、①定期建物賃貸借契約は、期間満了によって確定的に終了し、賃借人は本来の占有権限を失うとしたうえで、②賃借人に対し終了通知がされてから６か月後までは、明渡しが猶予されるが、このことは、契約終了通知が期間満了前になされたか、期間満了後になされたかで異なるものではない、としました。

　従って、契約終了通知を失念し、期間満了してしまった場合であっても、その満了後に通知をすれば、６か月後には、賃借人に退去してもらえることになります。

　ただ、そうすると問題となるのは、賃貸人が、定期借家契約の終了時期を自由にコントロールすることができるようになってしまうことです。つまり、老朽建物の将来の建て替えのために定期借家にしていたところ、景気が低迷したので、しばらく様子見をし、定期借家をそのまま放置し、それから数年たって賃貸人に都合のよい時期に、賃貸人が賃借人に契約終了通知を出せば、その６か月後には無条件で、賃借人に退去してもらえるという結論になってしまいます。

　判決は、この問題については、「期間満了後、賃貸人から何らの通知ないし異議もないまま、賃借人が建物を長期にわたって使用継続しているような場合には、黙示的に新たな普通建物賃貸借契約が締結されたものと解し、あるいは法の潜脱の趣旨が明らかな場合には、一般条項を適用するなどの方法で、統一的に対応するのが相当」とし、賃貸人による悪用を防止しようとしています。

　黙示的に普通建物賃貸借が成立してしまえば、正当事由がなければ、賃借人に退去してもらうことはできません。
　また、一般条項により賃貸借終了を対抗できないとされた場合、定期借家契約が終了している以上、賃借人の不法占拠の状態が続くことになりますが、その後の賃貸人・賃借人の関係をどのように法的に整理するのかは、今後の課題といえましょう。

　黙示の契約の成否や一般条項の適否は、個別事情により異なるため、一概には言えませんが、実務上の参考にしていただければ幸いです。

　他の土地に囲まれて公道に通じない土地（袋地）の所有者は、公道に至るまで、その土地を囲んでいる他の土地（囲繞地）を通行することができます。これがいわゆる囲繞地通行権と呼ばれている権利です（民法210条1項）。
　袋地は、公道に通じていないがために、近隣相場に比較して価値が大幅に低くなってしまいます。建築基準法上の接道義務を満たさないため、そのままでは建物の建築もできないという問題もあります。
　そこで、袋地の所有者が、建築基準法上の接道義務を満たすために、囲繞地通行権を主張し、これを建築確認の際に「道路」であると主張できるのかが問題となります。

　もしこれが認められることになれば、袋地の所有者にも、建物建築の途が開かれることになり、袋地の価値が増大します。
　一方、囲繞地の所有者からしてみれば、囲繞地通行権によって道路とされてしまうと、囲繞地上の建物の建蔽率等にも影響し、既存不適格になる等、著しい不利益を被るおそれもあります。

　最高裁平成11年7月13日判決は、公道に1.45ｍ接する土地の上に建築基準法が施行される前から存在した建築物が取り壊された場合に、その土地の所有者のために、接道要件を満たすべき内容の囲繞地通行権は認められないと判示しました。

　仮に囲繞地が更地である場合を考えると、接道要件を満たすべき内容の囲繞地通行権が認められてしまうと、袋地所有者のために建物敷地を失うことになり、囲繞地所有者が自らの土地に建築できる建物についてかなりの制約（建蔽率や容積率の縮小）を受けることになります。それは、受忍限度を超える制約ではないかと思われ、判決の結論には賛成したいと思います。

以下の内容にて、セミナーを開催させていただくことになりました。ぜひご参加ください。

オフィスビル賃貸借にも影響
新・原状回復ガイドラインへの対応
～国土交通省住宅局が８月公表の再改訂版、対応の実際～

日時：　平成２３年１１月２１日（月）午後３時００分～午後６時００分
会場：　金融財務研究会本社 グリンヒルビル セミナールーム
　　　　　（東京都中央区日本橋茅場町1-10-8）

　平成23年8月、賃貸住宅の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が再改訂されました。賃貸住宅をめぐっては、消費者の権利意識の高まりにより、敷金・礼金・更新料をめぐる重要判例が相次いで出されています。原状回復ガイドラインは、法的強制力はないものの、こうした権利意識の高まりにより、今後は、裁判における法解釈の基準として証拠採用されていくことも予想され、事実上、原状回復ガイドラインに従って実務が運用されていくことも考えられます。また、原状回復ガイドライン（再改定版）の考え方は、オフィスビル賃貸借にもあてはまります。
　そこで、本セミナーでは、原状回復ガイドライン（再改定版）の考え方や最新事例を解説し、賃貸住宅のみならずオフィスビルにおける原状回復トラブルを回避するための実務対応の在り方を幅広く解説します。

１　「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要
(1) 原状回復の法的根拠と裁判所の考え方
(2) 入居時の問題と捉え直すことの重要性
(3) 賃貸人の負担部分と賃借人の負担部分
(4) 紛争解決の法制度

２　トラブルの未然防止のために
(1) 入居時における契約締結上の注意事項
(2) 入退去時の確認事項
(3) 原状回復の条件提示と精算明細書

３　原状回復をめぐる最新事例解説と動向

４　オフィスビルへの応用
(1) 契約自由の原則（賃貸住宅との違い）
(2) 貸方基準の明確化

５　その他

～質疑応答～