赤坂シティ法律事務所は、平成２４年５月１４日から、新事務所に移転することとなりました。
　新事務所は、東京メトロ銀座線、半蔵門線、都営地下鉄大江戸線「青山一丁目駅」に直結する交通至便の場所、通称「青山ツインビル」の西館にあり、旧事務所よりも、広いスペースを確保しております。
　新事務所移転を機に、より一層、皆様のご期待とご信頼に応えることができるよう、業務に励んでいく所存ですので、今後とも、よろしくお願い申し上げます。

　【新事務所】
　住所：〒１０７－００６２
　　　　 東京都港区南青山１丁目１番１号　新青山ビル西館７階７５１区
　電話：０３－６４３９－１１１８

　区分所有建物が競売された場合、買受人は、元所有者の滞納管理費等を管理組合に支払う必要があり（区分所有法７条１項、８条）、支払った金額を、元所有者に対し、求償することができます（東京高裁平成１７年３月３０日判決、判例時報１９１５号３２頁）。
　もっとも、元所有者が破産した場合にも求償できるかは、破産法との関係で問題があります。

　東京高裁平成２３年１１月１６日判決（判例時報２１３５号５６頁）は、元所有者が破産したが破産管財人が区分所有権を放棄した事例において、滞納管理費を、①破産手続開始前のもの、②破産手続開始から放棄されるまでのもの、③放棄された後のものに区分したうえで、①及び②については、破産債権ないし財団債権に該当することを理由に求償を否定し、③については、求償を認めました。

　区分所有権を放棄するかどうかは、区分所有権の価値と被担保債権額との比較により破産管財人が判断します。しかし、放棄により、破産者にとっては酷な結果になることもあります。
　管財手続の中で任意売却することができれば、財団債権となるので、破産者に求償されることなくなります。この場合、買主は管理組合に滞納管理費を支払いますが、売却価格から滞納管理費相当額が控除されるでしょうから、買主も不利益を受けることはないと思われます。
　そのため、できる限り安易な放棄はせず任意売却を目指すことが、破産者の生活再建にとっては望ましいといえましょう。

　定期借家においては、期間満了の１年前から６か月前までの間に、期間満了により賃貸借契約が終了する旨を通知（契約終了通知）しなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができません（借地借家法３８条４項）。
　もし、この通知を失念してしまい、この通知期間や賃貸借終了日を過ぎてから、通知を出した場合、その６か月経過後に、賃借人に賃貸借契約終了を対抗できるのでしょうか。

　東京地裁平成２１年３月１９日判決（判例時報２０７５号１７９頁）は、①定期建物賃貸借契約は、期間満了によって確定的に終了し、賃借人は本来の占有権限を失うとしたうえで、②賃借人に対し終了通知がされてから６か月後までは、明渡しが猶予されるが、このことは、契約終了通知が期間満了前になされたか、期間満了後になされたかで異なるものではない、としました。

　従って、契約終了通知を失念し、期間満了してしまった場合であっても、その満了後に通知をすれば、６か月後には、賃借人に退去してもらえることになります。

　ただ、そうすると問題となるのは、賃貸人が、定期借家契約の終了時期を自由にコントロールすることができるようになってしまうことです。つまり、老朽建物の将来の建て替えのために定期借家にしていたところ、景気が低迷したので、しばらく様子見をし、定期借家をそのまま放置し、それから数年たって賃貸人に都合のよい時期に、賃貸人が賃借人に契約終了通知を出せば、その６か月後には無条件で、賃借人に退去してもらえるという結論になってしまいます。

　判決は、この問題については、「期間満了後、賃貸人から何らの通知ないし異議もないまま、賃借人が建物を長期にわたって使用継続しているような場合には、黙示的に新たな普通建物賃貸借契約が締結されたものと解し、あるいは法の潜脱の趣旨が明らかな場合には、一般条項を適用するなどの方法で、統一的に対応するのが相当」とし、賃貸人による悪用を防止しようとしています。

　黙示的に普通建物賃貸借が成立してしまえば、正当事由がなければ、賃借人に退去してもらうことはできません。
　また、一般条項により賃貸借終了を対抗できないとされた場合、定期借家契約が終了している以上、賃借人の不法占拠の状態が続くことになりますが、その後の賃貸人・賃借人の関係をどのように法的に整理するのかは、今後の課題といえましょう。

　黙示の契約の成否や一般条項の適否は、個別事情により異なるため、一概には言えませんが、実務上の参考にしていただければ幸いです。